Qué mala cabeza tienes, Arturo.

O controlas la deuda o ella te controla a ti.

La semana pasada pusimos uno de los ladrillo más importantes para entender todo el recorrido de la inversión inmobiliaria. Más allá de números y de papeles, la mentalidad a la hora de afrontar este sector marca la diferencia en la mayoría de los casos.

Ibamos a lomos de mi Citroen Picasso con la camisa como Camacho… aquellos momentos no se olvidan, marcan aprendizajes eternos.

Esta semana abordaremos la historia de mi amigo Arturo, quien con tan solo 28 años heredó una propiedad de 450.000€.

Para ponerte en contexto y que entiendas la situación de mi amigo, tengo que contarte a que se dedica. El y su familia son dueños de una de las cadenas de tiendas de ropa más conocidas en mi zona. Con tan solo 22 años, le pusieron al cargo de la zona de más influencia donde tienen 3 tiendas.

¿Te lo imaginas no?

22 años, el jefe… corrían los billetes a manos llenas. Recuerdo que pasados los primeros dos meses se compró un Mercedes para ir de tienda en tienda controlándolo todo.

Ah, y se fue un par de meses por Tailandia y Vietnam… la que liaste, cabrón. Esto daría para otra edición, pero no hablaríamos del sector inmobiliario, te lo aseguro.

Pasaron los años y la isla empezó a globalizarse. Lo que antes tardaba una semana en llegar, llegaba en horas y el negocio de mi amigo empezó a caer.

Llegando al presente, el negocio sigue en pie. No generan miles de euros como antes pero puede ponerse un sueldo de más de 3.000€ al mes sin problemas. Con lo ahorrado en esos años, reformó el piso de soltera de su madre. No te quiero engañar, pero se le fueron en al reforma más de 60.000€. Una puta locura.

Y llegó el cisne negro de Arturo. En menos de 3 meses, se accidentó con el Mercedes (siniestro total, el está perfecto) y su madre volvió a vivir a su piso de soltera (en el que el estaba viviendo).

Pero claro, como se dice por aquí cuando se cierra una puerta se abre una ventana. Heredó una propiedad de 500.000€ y la consiguió vender a la semana.

¿Sabéis que ha hecho el cabrón con el dinero?

• 300.000€ + impuestos en una nueva vivienda. Pero no una vivienda cualquiera. Una vivienda valorada en 250.000€, pero claro, era un capricho para él y su nueva novia.
• El Mercedes, pero el nuevo. Otros 85.000€ directos.
• La vivienda amueblada. De diseño. Otros 15.000€.
• Un viaje a Maldivas para 2, por 15.000€.
• Una moto, no me preguntes cual por que no tengo ni puta idea de Motos… 15.000€
• Una reforma de 30.000€ para la vivienda.

Eh HooL, espera cabrón que no sabes sumar… se te ha ido. No amigo no. Esos 30.000€ de la reforma, que te lo pongo al final, es un crédito personal que pidió cuando ya no tenía dinero para terminar la vivienda. Al 12% el préstamo. Fue tan tonto que ni lo pidió en el mismo banco en le que le ingresaron la venta de su vivienda ni la compra de la nueva.

Mira, no te voy a decir que es lo que tienes que hacer con tu vida, para eso está tu pareja, tu madre o tu gato. Si quitando esa deuda de 30.000€ te parece bien lo que hizo, está de puta madre.

Piso pagado, sin hipoteca.

Piso reformado a tu gusto.

Viajazo.

Moto y coche nuevos.

La tranquilidad y la seguridad de no tener gastos en vivienda, no tienen precio. No te lo voy a discutir.

Pero vayamos al grano, que aquí vamos a lo que toca. ¿Cómo no ha financiado su vivienda teniendo un salario de más de 3.000€ fijos? No me lo explico.

Estamos ante un panorama que se resume así de fácil:

• Tipos de interés más bajos que se recuerdan. Hipotecas fijas a 30 años al 1% o similares.
• Inflación en camino. No hay mejor manera de protegerse ante esto que estar endeudado. Una cuota de 500€ hoy no será igual en 30 años.
• Subida de precios brutales de las materias primas de la construcción, lo que afectará en parte a las viviendas de obra nueva.
• Un sueldo fijo de más de 3.000€, lo que le llevaría a endeudarse más o menos al 25% de sus ingresos mensuales.

Para acceder a una hipoteca, hubiese tenido que aportar más o menos el 32% (20% inicial + impuestos). Esto suma más o menos una cantidad de 100.000. Los restantes 230.000 hubiesen sido una hipoteca de unos 750€ a 30 años (a intereses normales de entre un 1-1.2%). Haciendo unos cálculos rápidos, a los 30 años contando con seguros y la cuota, hubiese pagado alrededor de 300.000€, unos 70.000€ extras por esa financiación.

Ante este supuesto, nuestro querido Arturo tendría el la siguiente situación.

350.000€ en liquidez para invertir en los siguientes dos años para evitar pagar plusvalías. Con esto, podría financiar todos sus caprichos y se hubiese quedado en 190.000€ de liquidez (con su coche, moto, viajes y reformas pagados).

Haciendo la cuenta de la vieja, metiendo 150.000€ a cualquier inversión como el SP500 (y bajando la rentabilidad esperada al 6% cuando está en un 7-8% anualizado) obtendría 860.000€ en 30 años.

También podría haber comprado varias viviendas más y haberse endeudado hasta un 35-40% de su renta mensual o podría haber arriesgado una parte en cryptomonedas o cualquier inversión alternativa.

Esta semana tenía pensado explicar con una calculadora propia como el dinero y la deuda trabajan para ti, llegando a conseguir inversiones con más de un 20% de rentabilidad, pero el Covid no me lo permite.

Hoy lunes a las 09.30 estoy terminando esta edición, pero la capacidad de concentración es nula. Pronto terminaremos esta historia, con el supuesto de que nuestro amigo Arturo se quiere terminar de endeudar al máximo para sacar el máximo rendimiento en inversiones inmobiliarias.

Y claro, tendrás descargable la calculadora.

Pero te aviso, si jamás has hecho cálculos sobre endeudarte para comprar una vivienda y alquilarla, vas a terminar saltando encima del sofá. Te lo prometo.

Como compensación por la bajada de nivel al final de esta edición (estoy muerto mentalmente ahora mismo, lo siento) podéis escribirme y solicitar un tema complementario para la semana que viene en la que terminaremos esta parte.

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PODCAST

Como todos sabéis, la semana pasada grabé un Podcast junto a Germán, de Vivir de Rentas.

Pues aquí lo tenéis en exclusiva para vosotros. Tocamos varios temas como por ejemplo:

• Donde encontrar buenas oportunidades de inversión inmobiliaria
• Que error es el más común a la hora de invertir en el sector inmobiliario
• Cómo empezamos en este sector mi familia y yo

   

   

   

• Youtube:

• Spotify:

VdR #10 – HooL Investor: Visión 360 del sector inmobiliario desde IbizaBy German JoverPodcast episode

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• Apple Podcast: https://podcasts.apple.com/es/podcast/vivir-de-rentas-inmobiliarias/id1544151616
• Ivoox: https://www.ivoox.com/podcast-vivir-de-rentas-inmobiliarias_sq_f11129649_1.html
• Google Podcast: https://podcasts.google.com/feed/aHR0cHM6Ly9hbmNob3IuZm0vcy80Mzk4NjliMC9wb2RjYXN0L3Jzcw?sa=X&ved=2ahUKEwjq9Nfsn8ntAhVQ3hoKHdTqC3oQ9sEGegQIARAC