Como promotor puedes ganar mucha pasta, pero mucha. No puedes hacerte una idea de cuanta. Jesús Gil o Paco el Pocero no pueden estar equivocados. Pero eh, que también puedes perder mucha pasta, pero mucha. No puedes hacer una idea de cuanta puedes perder.


Al final del e-mail contaré que estoy preparando.

Y necesitaré tu opinión.


Han pasado otras dos semanas desde que nos vimos, que bien sienta esto. 14 días para pensar, para escribir… creo que todos lo agradecemos.

El tema de hoy es algo prometido desde hace tiempo: mamá, quiero ser promotor.

Para hacer todo esto más ameno, empecemos por lo importante.

DINERO

Como en todo negocio, la parte más importante es el dinero.

Hablaremos de money antes de que nos aburramos.

¿Cuánto dinero se gana siendo promotor?

Pues como en todo, hay matices. Si eres buen promotor, mucho dinero. Si eres mal promotor, menos dinero.

Dejando las medias tintas a un lado, vayamos a una regla propia:

‘‘La regla del 33%’’.

Haciendo números a lo bruto, una promoción se asemejará a esto en el 95% de las ocasiones.

  • 32% para compra del suelo o intercambio de viviendas por el suelo.
  • 32% para la construcción.
  • 32% para tu bolsillo, tu beneficio.
  • 4% Papeles y mierdas burocráticas.

Si extrapolamos esto a una promoción estándar de 18 viviendas, los resultados serían simples (siempre a lo bruto, recuerda):

  • 5.75 pisos para la comprar del suelo
  • 5.75 pisos para la construcción
  • 5.75 pisos limpios para ti
  • 0.75 pisos para papeles y mierdas.

Creo que como base para saber cuanto gana un promotor, esta ley es un punto inicial muy bueno.

Obviamente el 33% es una idea general, no me seas.


 

 

Hola compañeros,

Los lectores de Hool sabemos que el mundo de la inversión tiene dos patas gordas:

La inmobiliaria y la bursátil.

Y es que según Bloomberg, los inversores tochos tienen su patrimonio petado de ambos tipos de activos.

Pues… ¿Sabes lo que tenemos en común los inversores inmobiliarios y los bursátiles?

Que ambos estamos aquí para ganar dinero.

Por eso te presentamos Zumitow. Una newsletter diaria con la información que necesitas para estar al tanto de los mercados financieros.

¿Ideas de inversión? Te las tenemos.

¿Noticias? Te las tenemos.

¿Sorpresas? También te las tenemos.

Con un toque chill y con un lenguaje apto para todo público.

Y lo más importante, que te lees en 5 minutos mientras desayunas.

Así que si quieres probar el Zumito mañanero o simplemente ver cómo son, haz click en el enlace.

-> QUIERO MI ZUMITO

P.D. Nos vemos dentro, futuro zumitero!

Encuéntramos por la Newsletter o por Twitter.

 

Si tú también quieres patrocinar una edición de esta Newsletter. Aquí.


 

 

 

 

 

ELEMENTOS VIVOS

 

Tú/Promotor

El que dirige la orquesta.

La persona encargada de poner todo en funcionamiento y supervisar cada fase del proyecto (no tienes por qué, pero es un consehool de amigo). Si inviertes en control, no gastarás en soluciones de problemas.

El prevenir antes que curar cobra mucho sentido en una obra.

 

Constructora

Aquí puedes ir por 2 vías.

Contratas a una sola constructora y llegas a un acuerdo llave en mano (proyecto entero terminado por ellos).

Subcontratas cada partida de la obra (carpinteria, estructura, revestimientos,pintura…) por separado.

La primera opción es algo más cara, pero no te duele mucho la cabeza.

La segunda implica un ahorro de costes, pero puede ser que te lo gastes en ibuprofenos.

 

Arquitecto y Aparejador

 

El arquitecto hace el proyecto y lleva la dirección de obra.

El aparejador también lleva la dirección de obra.

Se supone que cada uno lleva unos temas, pero se recomienda que trabajen juntos siempre para un mejor desarrollo de la promoción.

En nuestro caso, contratamos siempre a la misma pareja de profesionales.

 

Ingenieros

 

Te hacen otros proyectos relacionados con la obra. Los de actividad.

De los garajes, de teleco, de placas solares, de ventilación… ya me entiendes.

El mismo despacho de ingenieros técnicos suelen realizar todas estas funciones. Prefiero centralizar todo en un mismo lugar, que suficiente me duele la cabeza.

 

Organismos de Control Técnico

 

Esto tiene mucho follón, pero lo intentaré explicar rápido y sencillo.

Cuando haces una promoción, necesitas unos seguros. Como por ejemplo el decenal (10 años la obra asegurada).

Los seguros no te ofrecen esto sin un informe de estos organismo asegurando que está todo correcto.

Y hacen ensayos del hormigón, eso me gusta mucho. Cada x tiempo te envían tablas con la resistencia de tu hormigón. Que duro lo tenemos.

 

Ventas y administración

Alguien tendrá que vender las viviendas. Y alguien tendrá que hacer y revisar todos esos contratos.

Si te soy sincero, tenemos todo centralizado en nuestra propia promotora. Lo que si recomiendo es que si estás empezando, la administración la lleves tú personalmente.

Una opción para vender barato (costes) es poner una oficina de ventas en la propia obra. Tu caseta de obra y tu persona de ventas, barato y sencillo.

 

¿Cómo yo podría empezar? El ejemplo de mi casa.

 

No hay mejor ejemplo que la experiencia propia. Esta historia creo que la he contado alguna vez.

Ahora hablaremos de mi padre.

Este señor al que aveces llamo papá y otras jefe, estudió un ciclo superior en electricidad. Su título se llama, Maestro Industrial.

Dentro de su rama, era electricista y se especializó en ascensorista.

¿Por qué te cuento esto? Sigue leyendo.

Hace ya muchos años, le salió la oportunidad de llevar la gestión de la construcción de un solar.

En aquella época ya estaba haciendo sus pinitos con su primera inmobiliaria, por lo que empezaba a meterse en el sector.

El suelo que le ofrecieron tenía 3 dueños, 3 hermanos. Por suerte del destino, ellos le ofrecieron intercambiar el suelo a cambio de una vivienda para cada hermano (edificio de 10 viviendas).

Quedando 7 viviendas libres, empezó a trazar el plan a seguir.

  • Él se encargaría de la electricidad, del ascensor y de lo más importante, de la gestión de la promoción.
  • Encontró un fontanero que se quedaría con una vivienda a cambio de hacer toda la fontanería y las ventilaciones (máquinas incluidas).
  • Encontró a un pintor que se quedaría con una vivienda a cambio de pintar la obra y de realizar los revestimientos.
  • El que más se quedó, fue una empresa estructurista que se quedó con 2 viviendas a cambio de realizar toda la estructura y cerramientos.
  • Buscó un almacén de materiales en la isla que adelantase todo el material de la obra a cambio de quedarse con una vivienda a coste.

Negociación tras negociación, lo tenía todo cuadrado para no tener que poner casi ni un duro.

Obviamente no todo el trabajo cubría el precio final de la vivienda, pero se podía empezar a construir sin un duro.

El resto de necesidades económicas como por ejemplo el arquitecto o todas las licencias se pagarían de la siguiente forma.

De las 2 viviendas libres, consiguió que los clientes entregasen más del 30% del precio de la vivienda por adelantado.

Según él, lo hizo siendo sincero y mirando a la gente a los ojos.

Unas palabras bien dichas y una sinceridad total pueden hacer milagros.

El mensaje que utilizó fue algo estilo:

‘‘ Estamos empezando, somos 7 familias trabajando en esto y vamos a levantar este proyecto’’

Funcionó.

Luego ya pasaron miles de situaciones, complicaciones… pero vayamos a lo importante.

Intercambió trabajo por la posibilidad de empezar en el mundo de la promoción inmobiliaria. Sin un puto duro como aquel que dice.

¿A día de hoy esto es posible? Pues lo desconozco, pero diría que sí.

Si te dedicas a alguna partida de la que hemos hablado, tienes medio camino recorrido. Puedes intentar replicar este modelo, no lo veo una idea descabellada.

Si no te dedicas a nada relacionado con el sector inmobiliario, te recomiendo que metas las narices antes de empezar bailando con la más guapa de la fiesta.

En otra de mis Newsletters, cuento cómo empezaría yo dentro del sector inmobiliario… puedes iniciar el camino por ahí.


Por hoy lo dejamos aquí, pronto tendremos una segunda parte.

Tu también has hecho el cálculo de:

Si invierto 100.000€ en una promoción, obtendré 133.000€. No vas mal encaminado amigo.

Pero claro, trata tu de hacerlo todo bien a la primera.

 


Si has llegado hasta aquí, imagino que querrás saber que estoy preparando para los 10K seguidores en Twitter.

Estoy creando algo con utilidad real, un pequeño infoproducto que atacará frontalmente a una de las partes más decisivas de la inversión inmobiliaria.

No perderemos el tiempo, ni tú ni yo.

Será algo sin relleno, sin paja… algo que en pocas horas te prepare para ‘‘algo’’ en concreto.

¿Tienes alguna sugerencia?¿Qué te gustaría encontrar dentro?

[email protected] o abajo en comentarios.

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